【导读】如今已迈入了移动互联网时代，万科已经行动，借鉴互联网的思维做出转型！房地产电商化，看来是势在必行。

　　我长期服务各种企业，辅导它们做战略，房地产企业居多。很多房地产公司问过我这个问题：房地产怎么做电商呢？房子拿到网上去卖是肯定不行的，这是大件资产，必须要看啊，又不是一件衣服，一套化妆品。很显然，提这种问题的人，以为电商就是把产品拿到网上交易，这不仅低估了互联网，也侮辱了商业本身。

　　实际上，电商绝不仅仅是网购，房地产也不仅仅是造房子。电商的本质，首先是改变了商业的流向，让一切围绕“人”来开展，“人”真正成为了消费的核心，而以往不是，人是围着商家的广告和空间的产品转的，无论什么“大品牌”，其实都是占领空间的游戏，这场游戏的主角从来就不是“人”本身；其次，电商改变了客户与客户的关系，他们从孤立变成了联盟，他们和商家之间的关系从垂直变成了水平，他们可以自组织，驱动商家为他们制造专属于他们的产品；第三，电商是一场传播的革命，手媒体时代，人人皆媒体，互动即组织。

　　这个时代，我们要知道几个最基本的概念：

　　1.大数据：什么是大数据，存在电脑里的CRM系统和各种表格不是大数据，真正的大数据是体现消费者行为和感受的，一切以比特形式存在于互联网平台的信息，比如决定你购买的不是商家的网页漂不漂亮，而是其他购买者的评价，你的信用等级，这是大数据；比如有不知道的问题，上百度去搜索，今天有如果有很多人搜索“感冒怎么治”，可以预测十天之后就会有流感爆发，这叫大数据。数据就是行为，是动态的，随时变化的，没有交互和体验，没有被传播的数据是死的，死的数据没有价值。

　　2.社会化：在产品过程的时代到来的时候，很多时候，我们的消费首先是信任或喜欢某个人，然后才会去买他所卖或推荐的东西，朋友说好，肯定比广告说好要值得信任，所以，基于这种社会交换和个人信用的回归，借助互联网的平台和技术，我们才有了社会化营销的生态。社会化的含义是，先做社会交换，再做经济交换，也就是，先交换价值观，再交换利益。所以，新的传播方式是传播思想、文化，最后才是商品。上来就卖产品的时代已经过去了。

　　3.自组织：组织不再是垂直的，而是水平的，任何人都可以依据兴趣和价值观聚合一个特定人群形成自组织，这种组织存在于虚拟的线上，比如社区、QQ群、妈妈圈、微信朋友圈，也存在于线下，必须驴友团、车友会、业主联盟等。自组织的存在改变了社会的权力基础，最起码在商业层面上已经成为事实。

　　了解了这几个要素，我们再来谈房地产电商，其实，归根结底，房地产也好，其他行业也好，电商就是“沟通”，无非是改变了和客户，和社会的沟通方式和沟通的入口。客户在哪儿，沟通就在哪儿。另一方面，房产商做的也不仅是房子，而应该是提升客户生活感受的所有价值，把我们从房屋制造商，变成生活服务商，真正从第二产业变成第三产业。

　　要实现这个转型，我们有四条路可以走，我简称“四化”：

　　1. 产品电商化

　　产品电商化，需要我们充分尊重规律，比如说，在人均收入8000美金之后，人们的消费方式，在“家”的这个载体上，会更注重健康、智能、社会交互、邻里关系等，这是趋势，所以，对于住宅，应该领先一步引入智能系统，同时使用各种互联网技术，比如wifi、触屏等；对于商业项目，无论是商业综合体、专业市场还是文化养生旅游项目，则必须要建立线上线下一体化的O2O平台，在空间设计上，也要充分考虑人们的社交需要、商家和消费者活动场所的布局，项目内容本身，电商产业园、智慧城等，也比消耗资源的工业园、无人光顾的专业市场更具有投资价值。也就是说，产品本身，就可以从整体到局部变成电商，这就是产品电商化。

　　2. 营销水平化

　　世界是平的，人与人之间的关系也是平的。在社会化和自媒体环境下，人就是商业的核心，人会互动，会传播，会创造数据，会形成圈子，会制造口碑，所以，电商的核心是“人”而不是产品，也不是渠道，或者说，“人”就是最大的渠道。所以，每一个开发商都可以建立自己的自媒体，传播思想、文化、价值主张。可以通过微博、微信、APP、微电影聚合客户，制造大数据，形成口碑。营销的重点，也不再是广告怎么做，选什么电视频道，选什么报纸版面，不是广告的图做得多美，概念设计得多么诗意，而是通过文化、公益等活动来聚合客户，同时让他们体验和感受到产品硬件本身之外的所有价值，让他们去传播，这就是水平——我们和客户间是水平的，真诚的，客户和客户间是水平的，互动的。这才是真正的“沟通”。

　　3. 物业平台化

　　最大的平台，最稳定的客户群，不在商业中心和旅游景点，而是在社区，这是一个稳固的联系紧密的群体，它左右着所有电商物流的“最后一公里”，是一个真实的“部落”，我们对物业，只提供基本服务，收物业费，这个平台就被白白浪费了。万科物业，开始把物业变成真正的生活服务商，不但有了第五食堂，还可以卖生鲜。我一直期待“幸福驿站”上线，但一直没有。所以，这里面其实还有这巨大机会，那就是，线上的社区平台，是最好的，与人们日常生活联系最密切的圈子，可以打破小区和周边社区的边界，聚合人们的各种需求，也聚合众多的供应商，是一种真正的C2B模式，完全不需要自己去建亿元，自己去开洗车店，这一切，都可以用平台来实现，而且是聚合社会化的力量。

　　4. 需求定制化

　　“众包”就是充分尊重了人的成就感，人人都想当设计师，都希望有创造，有个性，被重视，所以，很多产品在生产之前就请消费者设计包装、产品外观，甚至联产品本身都可以完全实现众包设计，让消费者参与设计过程，这种倒逼式设计，柔性化生产的模式，被认为是未来商业的主流业务模式。房子有什么不可以呢？让消费者来设计他们喜欢的景观，来设计他们喜欢的外立面，甚至在框架结构内设计他自己想要的户型，他自己的装修，有互联网技术为前提，是完全可以实现的。互联网可以聚合这些个性化需求，再分门别类进行定制化设计，并让消费者参与，那么，任何房子都可以实现定制化。

　　互联网是一种思想，一种生态。把房子放到这个生态里来看，电商就无处不在。把房子仅仅当成产品，消费者就只给你短暂的利益，把房子当成生活，消费者就乐意长期跟随。任何行业都是如此。